よくある不動産投資 中央区への質問
住宅供給をふやすためオフィス・ビルに住宅を併設すると容積率の割り増しを認める「用途別容積型地区計画」や、建築物の用途が統一されている地域に容積率の割り増しを認める「住宅地高度利用地区計画」が一九九○年に創設された。
また後にふれるが、一九九二年の都市計画法の改正で「誘導容積制」が新設されている。
これらは、ほんの一例だが、都市計画法というメニューに次々に料理が加わるため、都市計画法と関連する法規は年々膨大になり、複雑になってきている。
都市計画法の改正が審議されていた一九九二年の第百二十三回国会で建設省の都市局長はこう答弁している。
「わが国の都市計画制度につきましては、非常に多種多様なメニューがもうけられておりまして複雑なものになっているということにつきましては、私もまったく同感でございまして、とくに、昭和四十三年に現行制度ができましたころに比べましても、相当枝葉がつきました、ややっこしい制度になっておりまして、局長職をやっていくのもなかなか大変なくらいの複雑な制度であたらしい料理が追加されるたびに、まず法律の条文や項目がふえ、新しい料理の具体的な基準を定める法律の施行令がふえ、実施するための通達がふえる。
都市計画制度とそれに付随する補助金制度の全体を理解している人はさらに少ない、ほとんどいないとさえいわれている。
都市計画はこのようにして霞ヶ関でも、それぞれの部門ごとにきわめて細分化された専門職によって運営され、都道府県や市町村の段階では建設省のガイドラインにたよらざるを得ない状況にたちいたっている。
このメニューの洪水は二つの作用をもたらした。
ひとつは、市民の理解と参加を遠ざけたということであり、もうひとつは、霞ヶ関による全国の都道府県や市町村にたいするコントロールを強める道具となったことだ。
深刻なのは、さきの線・色・数値の項ででてきた「高度利用地区」「特定街区」、ここであげた「再開発地区計画」「住宅地高度利用地区計画」「用途別容積型地区計画」など市民は聞いたこともなく、字面をみても意味不明の制度が、京都駅の改築を可能にし、住民をおいだして巨大ビルの建設を可能にしていることである。
いってみれば、市民の生活にもきわめて重大な影響をおよぼすこれらの規制緩和制度が次々に追加され、しかも、市民のほとんどだれもが理解どころか、知らないという事態は情報の公君臨する霞ヶ関つまり、少なくとも法律的には、都市計画のゲームは霞ヶ関の独り勝ちなのである。
選挙の際に、最近では、「まちづくり」を重要な公約にかかげる市町村長、知事、市町村議会議員、都道府県議会議員、国会議員の候補者が多くなっている。
東京都の鈴木俊一知事の「マイタウン東京」などは、その典型だろう。
法的にみれば、こうした公約は「空手形」なのである。
なぜなら、都市計画の最終的な権限は、霞ヶ関にあるからだ。
都市計画決定の権限関係でいえば、大臣都道府県知事（機関委任事務Ｔ市町村（団体委任事務）という関係になる。
この場合、知事は投票で選ばれる首長個人ではなく、国の付属機関つまりトンネル機関という意味であり、市町村の団体委任とは地方公共団体としての市町村に国の事務、つまり都市計画を委任するという意味である。
したがって、都道府県知事や市町村長は個人としては、独自の権限（裁量）をもっているわけではない。
知事は国の機関として、市町村長は国からの委任を受けた地方公共団体の長として、国の命令を執行するにすぎない。
国会から地方議会にいたる議員たちも、都市計画に関しては開と国民の理解を前提とする民主主義社会に危険ですらある。
投票する権限はない。
霞ヶ関からのガイドラインを実行する市町村の都市計画担当者やその上司にサジ加減を要求するのが関の山である。
もっとも、そのサジ加減の範囲内で地方の汚職が日常茶飯事のようにおきているのだが。
それでは、都市計画の影響を直接うける住民の法律的な立場はどうか。
都市計画法によれば、たしかに「住民」にたいして、都市計画の決定にあたって「公聴会」を開くものとし、「住民」に「意見書」の提出を認めている。
この公聴会は都市計画法十六条の第一項がいうように「都道府県知事又は市町村は……必要があると認めるときは」であり、開催するか否かは知事や市町村の権限で、住民の反発が強そうだと判断すれば、開かないことが多いのである。
また「意見書」もその要旨を簡単にまとめたものを、都道府県では都市計画地方審議会、市町村では都市計画審議会に報告するだけでいい。
その意見書で都市計画が変わることはない。
関係住民すべてが反対しても、知事や市町村は、法律的には、計画をとりやめる必要はまったくない。
たとえば東京都都市計画地方審議会は、本来、行政の案が正当なものか、専門的な見地から公平に審査するのが役目のはずだが、役所が提出してきた用途地域の変更や鉄道の高架化（たとえば、東京の小田急線では「総工事費も割安で、環境公害もすぐない」と主張する住民から地下化の強い要求があったが、東京都は安上りと称して高架に固執した）などの都市計画決定案をほとんど自動的に承認する機関になっている。
都市計画にかかわる国から自治体の審議会にいたるまで事情は同じである。
しかも、種の都市計画について、上は建設大臣から下は市町村長（区長もふくむ）の諮問をうける審議会はイエスかノーかを聞かれるだけで、都市計画にかかわる行政側の提案の修正は許されていない。
実際のところ、審議会は事務局である省、都道府県、市町村当局の書いた筋書どおりに承認するのが実態である。
都市計画について、住民は理解していないとか、関心がないとか、参加しないという行政側の声をよく聞く。
公聴会や説明会の開催が保証されておらず、また意見害というかたちでいくら意見を述べても取り入れられることがほとんど望めないとすれば、住民に参加の意欲が、わきようがないというのが実態なのである。
ましてや、膨大な量にのぼる都市計画法と関連の施行令、通達を理解しているのは建設省や都道府県の一握りの専門家だけとなれば、システムとして住民の参加を締め出しているといってもさしつかえない。
以上みたように、都市計画法を特徴づけている四つの原則のそれぞれがからみあって、地価高騰や環境破壊と深く結びついているのだ。
人にやさしい町とは… …日米構造協議線引きや用途地域など都市計画の見直しを、中央政府の通達などに従って、しかもかなり定期的にやる国は、日本だけだ。
欧米では都市計画は地方自治体の仕事であり、それぞれの市町村がそれぞれの必要に応じて都市計画を修正する方法がとられている。
しかも、多くの先進国では、日本のように青天井のような規制緩和はおこなわない。
全般的にきつい規制を加えて維持し、必要が生じたときに、住民や地方議会の吟味をへて合理的な理由のある緩和だけが例外的に、あるいはスポット的に認められるシステムになっている。
外国の目からすると、日本の都市計画や、高すぎるまま放置されている地価の問題は理解しにくい。
一九八○年代後半から一九九○年にかけておこなわれた日米構造協議
では、日本の高い土地問題が重要な議題のひとつだった。
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